Жилье
24 ноя 2021, 13:22
Я, муж и двое детей 20 лет и 5 лет.На сколько законны действия банка? Заранее спасибо!Андрей
Действия банка законны — ст. 50 ФЗ «Об ипотеке»: 1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Но есть ограничения — ст. 54,1 ФЗ: 1. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Если Ваш случай подходит под отказ, то у банка ничего не получится, если нет, то скорее всего требования будут удовлетворены. А о чем соглашение мировое заключали?
Принято считать, что как ни велики были бы долги, но уж из единственного дома должника выселить не могут.
Между тем число неоплаченных долгов растет настолько стремительно, что государство вынуждено сужать рамки дозволительного для должников, и дело постепенно дошло и до единственного жилья.
Отмечу, что под единственным жильем понимается жилое помещение, которое:
— во-первых, отвечает всем требованиям санитарно-технической безопасности и пригодно для проживания людей,
— и, во-вторых, является для должника и членов и его семьи единственным местом, которым они имеют право постоянно пользоваться.
Продолжение истории после рекламы
На сегодняшний день есть три случая, когда должника могут законно ограничить в праве пользования единственным жильем и даже лишить его.
1. Арест единственного жилья за долги.
Несмотря на то, что в законе есть прямой запрет обращать взыскание на единственное жилье за долги, судебная практика в последнее время стала достаточно своеобразно толковать эту норму. Да, суды соглашаются с тем, что единственного жилья лишать за долги нельзя, но с рядом оговорок:
1) Арест единственного жилья в качестве обеспечительной меры для исполнения решения суда вполне укладывается в рамки закона.
Такой арест допускается, если должник не представит доказательств наличия у него другого имущества, которым можно погасить долг.
При этом должнику не запрещается, как и прежде, проживать в арестованном жилье, однако вводятся следующие ограничения на распоряжение им:
— нельзя сдать жилье в аренду, продать или подарить его кому-либо (в реестр недвижимости включается отметка о том, что жилье находится под арестом и никакие сделки с ним зарегистрировать не удастся),
— нельзя вселять в арестованное жилое помещение других лиц, а также ставить их на регистрационный учет по этому адресу.
Все ограничения снимаются только после того, как будет погашен долг.
2) Если у должника единственным жильем является частный дом на земельном участке, суды допускают возможность продажи части этого земельного участка за долги.
Обратить взыскание можно на ту часть участка, которая превышает минимально допустимый размер земли для проживания в соответствующем регионе.
Таким образом, единственный дом могут только арестовать, а вот излишки земли под ним – изъять и продать.
2. Продажа единственного жилья, которое находится под залогом.
Обращать взыскание на единственное жилье закон разрешает в одном случае – если оно служит в качестве обеспечения обязательства (в залоге или в ипотеке).
При этом нужно учитывать, что для изъятие единственного жилья должны быть соблюдены следующие условия:
— допущено существенное нарушение обеспеченного залогом обязательства (не могут забрать квартиру, когда выплата по кредиту просрочена меньше, чем на три месяца, или за задолженность, которая составляет меньше 5% от стоимости квартиры),
— вынесено решение суда об обращении взыскания на заложенное жилье, и оно вступило в законную силу,
— заложенное имущество реализуется путем продажи с публичных торгов, остаток вырученной суммы, который превышает долги, должен быть выплачен должнику.
Изъятие заложенного имущества допускается только при условии, что залог был оформлен надлежащим образом (соглашение о залоге/ипотеке, регистрация в Росреестре).
Все иные «обещания» предоставить под обеспечение кредита свое жилье, сделанные как в письменной, так и в устной форме, юридической силы не имеют.
3. Долги по квартплате за муниципальное жилье.
Если наниматель жилья по договору социального найма больше полугода не вносит квартплату без уважительных причин, то его могут выселить в другое, неравноценное жилое помещение.
Для собственников долги по коммунальным платежам могут привести к лишению квартиры только в общем порядке исполнительного производства.
«Российская газета» публикует очень важное решение Конституционного суда, которое вот уже несколько недель активно обсуждается в обществе.
Ажиотаж подогревают громкие заголовки многочисленных публикаций о том, что главный суд страны разрешил отнимать у должника его единственное жилье, превращая гражданина фактически в бомжа.
Итак, 26 апреля было обнародовано решение КС по делу «О проверке конституционности положений абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».
О такой проверке главный суд страны попросил житель Калужской области Иван Ревков. И вот почему он это сделал.
Еще в 1999 году он дал деньги взаймы знакомой. Та долг не вернула. Тогда Ревков пошел в суд. Но у него ничего не вышло. Дело о попытке вернуть долг превратилось в долгоиграющее. За годы ожидания сумма долга им была проиндексирована и возросла до 4 миллионов рублей.
Правовые тонкости операций с жильем эксперты «РГ» разбираютв рубрике «Юрконсультация»
Но долг беспокоил лишь кредитора. Сама должница за прошедшие годы купила квартиру площадью более 110 кв. м и после удачной покупки оперативно признала себя банкротом.
Иван Ревков настаивал на продаже этой недвижимости, купленной, к слову, уже после возбуждения против должницы исполнительного производства. Но в судах ему отказали, сославшись на статью 446 ГПК РФ. Эта статья запрещает обращать взыскание на единственное жилье должника и членов его семьи. Ревков подал жалобу в Конституционный суд.
Должница вместо возврата денег купила квартиру площадью более 110 кв. м и после удачной покупки оперативно признала себя банкротом
КС напомнил, что уже рассматривал подобную ситуацию еще в 2012 году (N 11-П). Тогда суд посчитал, что исполнительский иммунитет в отношении единственного жилья должника-гражданина хотя и оправдан, но не может быть безусловным и требует законодательных корректив.
И сейчас, оставаясь на той же позиции, КС решил, что норма закона, которую обжалует Иван Ревков, отныне не будет основанием полного запрета обращать взыскание на жилье должников.
Но это в том случае, если суд посчитает необоснованным применять этот исполнительский иммунитет, в том числе по делам о банкротстве граждан.
Определить изъятия должна по-прежнему законодательная власть, но пока эти решения не приняты, отказ в применении исполнительского иммунитета возможен при соблюдении некоторых условий.
В частности, должника нельзя оставить без жилища, причем площадью не меньше, чем предоставляется по соцнайму, или выселить в другое помещение, если он сам на это не согласен.
Принимая такие решения, суды вправе учесть время присуждения долга, возбуждения исполнительного производства, а также извещения должника об этих событиях.
И, с другой стороны, имеет значение время, условия и суммы сделок и других операций должника. Включая доказанные злоупотребления в приобретении жилья, когда при неисполненном решении суда должник переводит свое имущество под защиту исполнительского иммунитета, чтобы укрыть его там от взыскания по долгам.
На вопрос корреспондента «РГ», повлечет ли подобное решение массовое изъятие жилья у должников, пресс-служба Конституционного суда заявила вот что:
— Не надо опасаться массового изъятия жилья у должников. Речь идет не об абсолютной отмене исполнительского иммунитета на их единственное жилье. Он как раз подтверждается и сохраняется. Но у суда появляется возможность обращения взыскания на единственные жилые помещения в случаях, когда применение иммунитета было бы неправильным и нет иного имущества, на которое можно обратить взыскание.
Фактически суды получили право преодоления явно несправедливой ситуации, когда кредиторы, а часто это обычные граждане, не могут обратить взыскание на формально единственное, но при этом сколь угодно роскошное жилье должника.
Гражданин с семьей, подчеркивают в КС, не должны остаться без пригодного для жизни жилья
То есть по объективным параметрам оно не стандартное, а значительно превышающее разумно достаточное. Стоимости такого жилья должно хватить и на погашение существенной части долга перед кредитором, и на удовлетворение жилищных потребностей должника и его семьи.
Гражданин и его семья, подчеркивают в КС, ни в коем случае не должны остаться без пригодного для проживания жилья площадью по крайней мере не меньшей, чем по нормам предоставления на условиях социального найма, и в пределах того же поселения, где эти лица проживают.
А у федерального законодателя сохраняются все возможности как можно быстрее урегулировать этот вопрос. В суде подчеркивают — нужны общие нормативные ориентиры в определении достаточного уровня обеспеченности жильем должника-гражданина и членов его семьи. Поэтому такое регулирование — не просто право, а обязанность законодателя прежде всего в интересах граждан. Законодатель также может установить дополнительные гарантии прав должника в случаях, когда ему противостоит экономически более сильный субъект. Например, банк.
В этом понимании оспариваемые нормы в их взаимосвязи соответствуют Конституции РФ.
КС решил, что дело Ивана Ревкова будет пересмотрено.
Разбираемся, в каких случаях у собственников действительно могут изъять жилье, а какие являются ложным поводом для беспокойства
В российском законодательстве существует ряд причин для изъятия жилья у собственника. Среди них долги по ипотеке и потребительским кредитам, неоплаченные жилищно-коммунальные услуги, банкротство, незаконная перепланировка, ненадлежащее содержание имущества и шум, который может мешать соседям.
Но нужно понимать, что наличие даже одного из перечисленных нарушений далеко не всегда может стать поводом для конфискации квартиры или дома. Рассказываем о семи популярных мифах об изъятии жилья. Редакция «РБК-Недвижимости» разобралась, при каких условиях собственников могут лишить жилплощади, а в каких случаях беспокоиться не нужно.
Нередко ипотечные заемщики уверены в том, что, за несвоевременное внесение платежей по ипотечному кредиту банк может отобрать квартиру, которая находится под залогом. Но стоит учитывать, что не каждая просрочка влечет за собой досрочное обращение взыскания на залоговое жилье. Согласно закону «Об ипотеке», обращение взыскания не допускается, если нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Закон устанавливает презумпцию незначительности ипотечного долга. Это значит, что если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Однако при этом есть ряд условий, в которых такая презумпция имеет силу: 1) сумма неисполненного обязательства составляет меньше 5% от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Каждый должник знает, что на единственное жилье (которое не находится в ипотеке) не может быть обращено взыскание, так как речь идет об исполнительном иммунитете в силу закона. Поэтому даже если гражданин признан банкротом, его единственная квартира не может быть включена в состав конкурсной массы и продана с торгов.
Однако здесь есть исключения. Взыскания не предусмотрено в отношении жилья, которого достаточно и необходимо гражданину-должнику и членам его семьи для удовлетворения своих потребностей в жилом помещении с учетом индивидуальных особенностей. К ним относятся возраст, состав семьи и род деятельности. В случае признания должника банкротом с учетом интересов кредиторов должника необходимо проверить, является ли это жилье роскошным. Если кредиторы сочтут жилье роскошным, то квартиру включат в конкурсную массу и реализуют на торгах. При этом должника и членов его семьи обеспечат другим жильем.
Отказ от доли в пользу ребенка при разводе
Многие считают, что при разводе родитель, который уходит из семьи, должен отказаться от своей доли в квартире или доме в пользу ребенка. Однако это не так: если дети не были наделены долями в жилплощади, то родители им ничего не должны. Согласно Семейному кодексу, родители не могут претендовать на собственность детей, точно так же, как и дети на имущество родителей. В случае, когда в квартире прописан несовершеннолетний, но он не является одним из собственников жилья, за ним сохраняется право пользования недвижимостью после развода родителей.
Кстати, с февраля 2020 года в России действует закон, по которому родителя, живущего после развода отдельно от ребенка, привлекут к оплате дополнительных расходов, касающихся жилья для несовершеннолетнего. Новая норма будет работать в случае, если у несовершеннолетнего ребенка и родителя, с которым он проживает, нет постоянного жилья. Также закон распространяется на родителей, которым приходится арендовать квартиру или дом. Кроме того, норма учитывает случаи, когда жилая недвижимость требует ремонта или обременена ипотечным кредитом.
Часто встречаются случаи, когда получивший жилплощадь в дар подвергается давлению. В качестве примера: даритель угрожает отобрать квартиру, если новый владелец откажется, например, помогать ему с бытовыми делами. Но забрать подаренное имущество невозможно. Исключением становятся случаи, когда стороны указывают в договоре конкретный пункт, который касается жизни и здоровья дарителя. Например, одним из случаев является гибель или нанесение серьезного вреда здоровью дарителя со стороны одаряемого.
Важная деталь: с 2020 года в России вступил в силу закон, который исключает возможность истребования у добросовестных приобретателей жилья со стороны органов публичной власти в случае, если покупатели полагались на сведения из Единого государственного реестра недвижимости. Согласно закону, механизм правовой защиты распространяется в том числе на добросовестных приобретателей, которые получили жилое помещение безвозмездно, например в порядке дарения или наследования.
Прописка в проданной квартире
Встречаются случаи, когда владельцы квартиры после ее продажи стараются как можно дольше задержаться в уже реализованной недвижимости и не снимаются с регистрационного учета, рассчитывая, что это поможет сохранить жилье. Обычно это бывает, когда у бывших собственников нет возможности или средств для переезда в новую квартиру.
Вернуть проданное жилье не получится, а если дело дойдет до судебного разбирательства, этих людей, скорее всего, выселят из жилплощади. Но слушание дела может затянуться, особенно если в квартире прописаны граждане, относящиеся к незащищенным слоям населения: несовершеннолетние, пожилые люди и инвалиды.
Как правило, собственники квартир не спешат документально оформлять результаты перепланировки жилья. Обычно к этому вопросу возвращаются, когда возникает необходимость в продаже жилья или после жалобы соседей, когда нагрянут проверяющие органы.
Мосжилинспекция довольно часто выносит постановления о наказании владельцев недвижимости с незаконной планировкой. Но до изъятия квартиры дело обычно не доходит. Статья 7.21 КоАП РФ предусматривает штраф за самовольную перепланировку в размере от 2 тыс. руб. для физических лиц. А ст. 29 ЖК РФ обязывает собственников привести жилье в прежнее состояние. Если владелец квартиры уклоняется от предписаний инспекторов, тогда суд вправе вынести решение о продаже с публичных торгов жилплощади.
Согласно законодательству, жилые помещения запрещено использовать для размещения промышленных производств, гостиниц, а также для осуществления миссионерской деятельности. Кроме того, собственник должен соблюдать пожарные, санитарно-гигиенические, экологические и другие нормативы.
В случае нарушения владельцем квартиры требований законодательства и создания угрозы жизни, здоровью и имуществу окружающих уполномоченный орган обяжет его устранить нарушения в течение определенного срока. Если выявленные нарушения не будут своевременно устранены, только тогда собственник будет лишен жилья в судебном порядке. Жилье выставят на торги, а полученные средства вернут нарушителю за вычетом расходов на устранение последствий его противоправных действий.
Подготовлено на основе оригинальной статьи «Ипотека, развод, перепланировка: 7 мифов об изъятии жилья».
Банкротство часто является единственным способом решения финансовых проблем. Постоянно растущее финансовое бремя на позволяет закрыть долги иным способом. Но, прежде чем начинать процедуру, стоит проанализировать ее минусы. Главный вопрос, которым должен задаться потенциальный банкрот — может ли банк забрать единственное жилье?
Ответ на данный вопрос зависит от нескольких факторов. В некоторых случаях забрать жилье при банкротстве возможно. В других это исключено. Учитываются обстоятельства, при которых объект приобретался, действия должника перед началом банкротства, его финансовое и семейное положение.
Что происходит с имуществом должника при банкротстве
При рассмотрении дела о банкротстве суд произведет учет всей собственности должника. В перечень (который именуется конкурсной массой) будет включено следующее имущество:
- недвижимость;
- движимое имущество, включая транспортные средства;
- наличные денежные средства;
- денежные средства, находящиеся на счетах и депозитах;
- ценные бумаги;
- доли в обществах;
- иные имущественные права.
Все, что представляет какую-либо ценность, может быть зачислено в перечень. Это не значит, что абсолютно все объекты и права будут реализованы на торгах. Суд будет оценивать их, учитывать потребности членов семьи, самого должника. В итоге что-то может быть исключено из конкурсной массы.
Имущество реализуется в том случае, если к должнику невозможно применить процедуру реструктуризации. Впоследствии, реализуется не вся собственность, а та, денег с продажи которой достаточно для погашения обязательств перед кредиторами. Могут ли забрать единственное жилье за долги по кредиту станет понятно заблаговременно. Суд или вовсе не включит его в конкурсную массу, или попытается погасить долги за счет другого имущества.
Банкрот – не значит бездомный
Действующее законодательство, в частности Гражданский кодекс и ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” защищает права должников. Забрать единственное жилье у гражданина нельзя. Если быть точнее — забрать единственное жилье за долги можно, но лишь в определенных ситуациях.
Чаще всего, единственное жилье остается за собственником. Оно может быть продано лишь в том случае, если приобретено по договору ипотечного кредита. Также реализация объекта допустима, если он относится к роскоши. Но взамен квартиры или дома, покрывающих потребности должника и членов его семьи с излишком, приобретается иной объект.
Единственное жилье
Чтобы точно определить, могут ли за долги забрать единственное жилье, нужно понимать, какие объекты относятся к данной категории. К признакам таких помещений относят:
- принадлежность должнику на праве собственности;
- пригодность к проживанию;
- формальная принадлежность к жилым помещениям.
К жилью нельзя относить дачи, гаражи, складские помещения и т.д. Это могут быть только квартиры, дома, комнаты и части таких жилищ.
Если должник владеет сразу несколькими объектами, суду придется решать, какой именно оставить за ним после реализации имущества. Закон не устанавливает четких критериев, суд рассматривает каждый случай индивидуально. Как правило, выбирается наиболее подходящее по рекомендуемой площади и состоянию жилье.
Прежде чем дать ответ на вопрос “могут ли у должника забрать единственное жилье?”, необходимо уточнить параметры этого объекта. Обычная квартира стандартных размеров продаваться с торгов не будет. А вот объект, площадь которого намного превышает нормы, вполне может быть реализована при соблюдении процедуры и обеспечении гражданину приобретения иного жилья взамен.
Правила в отношении ипотечных квартир
Квартиры или дома, купленные по ипотечному кредиту, имеют некоторые особенности:
- находятся в залоге у кредитора;
- выступают в качестве обеспечительной меры.
Поэтому отрицательный ответ на вопрос “могут ли за долги забрать единственное жилье” имеет исключение, если жилье приобреталось в ипотеку. Запрет на продажу такого объекта привел бы нарушению прав залогодержателя. На практике это привело бы к тому, что банки не выдавали бы кредиты лицам, у которых нет жилых помещений в собственности.
Но при реализации ипотечной квартиры следует учитывать, что средства, вырученные от ее продажи, пойдут на погашения долга перед залогодержателем. Если имеются иные кредиторы, они получат деньги лишь в случае, когда они остаются после удовлетворения требований первого.
Совместное имущество супругов при банкротстве
Первое, что делает суд при инициации процедуры банкротства — описывает имущество должника, формируя конкурсную массу. Здесь нужно учитывать тот факт, что некоторые объекты, формальным собственником которых является супруг, будут принадлежать мужу и жене поровну (или в иных пропорциях, указанных в брачном договоре).
Также нужно уточнить, может ли банк забрать единственное жилье, принадлежащее мужу и жене одновременно, но записанное на одного из них. Да, такое право у него есть, если квартира является ипотечной. Но в таком случае обязательно учитываются права второго супруга, который также является собственником. Он вправе требовать взыскания компенсации после продажи.
Есть несколько оснований, которые позволяют исключить из конкурсной массы совместно нажитое имущество:
- Получено безвозмездно. Например, по договору дарения или по наследству.
- Указано в брачном договоре в качестве личного имущества.
- Приобретено за счет личных средств. Например, за счет продажи объекта, полученного в дар.
Банк не сможет претендовать на реализацию такого имущества, даже если оно не является единственным.
Будет ли продано единственное жилье при банкротстве?
Могут ли отобрать единственное жилье за долги — вопрос очевидный. За исключением редких случаев, прямо предусмотренных действующим законодательством, продать такой объект не получится. Он останется в собственности должника. Даже если у него нет иной собственности, за счет которой возможно исполнение обязательств перед кредиторами.
Забрать единственное жилье за долги и, впоследствии, реализовать его с торгов могут только если оно куплено в ипотеку. В 2021-2022 годах начала появляться судебная практика, согласно которой продавалась единственная жилая недвижимости, при условии, что ее площадь явно превышает потребности семьи должника. При этом ему приобретался иной объект, соответствующий действующим нормативом. Точку в спорах на тему “могут ли банки забрать единственное жилье” поставил Конституционный суд в постановлении №11-П.
Можно ли самому продать недвижимость, чтобы она не ушла с молотка?
Первое, что сделает суд в самом начале процедуры банкротства — составит перечень имущества. На все объекты будет наложено обременение, а именно — запрет регистрационных действий. Соответственно, собственник не сможет продать дом или квартиру с целью сокрытия имущества.
Некоторые переоформляются жилье еще до начала процедуры банкротства. Особенность процедуры в том, что судом будут пересмотрены сделки за последние три года. Если будут обнаружены признаки их фиктивности или притворства, они могут быть пересмотрены.
Суд обратит внимание на следующие факторы:
- Как давно был заключен договор. Чем ближе к моменту подачи заявления о банкротстве, тем больше подозрений он вызовет.
- На основании какого договора была передана недвижимость. Дарение вызовет больше подозрений.
- Какова стоимость жилья. Заниженная цена также будет основанием для перепроверки договора.
- Кому был передан объект. Заключение договора с близкими родственниками заставит суд перепроверить обстоятельства.
Факт продажи жилья в последние три года еще не значит, что сделка будет признана притворной или фиктивной. Суд проверит все обстоятельства, прав всех сторон — продавца, покупателя и кредитора.
Как банкроту сохранить квартиру?
Есть несколько способов сохранить жилую недвижимости:
- Договориться с кредиторами. Например, предложить реструктуризацию. В ряде случаев это позволяет закрыть долг, не прибегая к процедуре банкротства.
- Продать жилье заранее. Не стоит массово использовать данный метод — он слишком рискованный. Сделка может быть отменена, а продавец — привлечен к ответственности за сокрытие имущества.
- Заключить брачный договор. О нем необходимо предупреждать всех кредиторов. Рекомендуется оформлять его заранее, в противном случае он также может быть признан фиктивной сделкой.
- Зарегистрировать на территории жилья детей и супруга. Если есть возможность выделить им свои доли в собственность — шансы на сохранение объекта возрастают.
Могут ли приставы забрать единственное жилье? Да, на основании действующего законодательства они вправе это сделать. Как и суд при рассмотрении дела о банкротстве. Но указанные способы увеличат шансы на сохранение объекта в собственности.
Потенциальные банкроты часто интересуются,может ли банк отобрать единственное жилье? Самостоятельно — нет, но в рамках судебной процедуры он вправе это сделать, но лишь при определенных обстоятельствах. Наиболее распространенный случай — продажа ипотечной квартиры. Также есть шанс на продажу жилья, намного превышающего нормы в перерасчете на каждого проживающего. В остальных случаях единственной недвижимости ничего не угрожает.
Если у вас возникли вопросы уйдет ли единственное жилье при банкротстве получить юридическую помощь можно на нашем сайте.
Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов
У банкрота есть двухуровневая квартира в центре Москвы или жилье в Чите площадью почти 400 м²? Казалось бы, их можно признать роскошными и продать с торгов, а должнику купить взамен помещение поскромнее. Конституционный суд ведь разрешил. Но суды в таких спорах чаще встают на сторону несостоятельных граждан. Им оставляют большие по площади дома и квартиры, если там живут члены семьи или престарелые родственники и в других случаях.
В прошлом году Конституционный суд принял революционное решение, разрешив судам обращать взыскание на единственное роскошное жилье должника (Постановление от 26.04.2021 № 15-П). Эта позиция сдвинула с мертвой точки решение одной из сложнейших банкротных проблем, говорит Александра Фомина, младший партнер ЮК
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market)
Банкротство (реструктуризация и консалтинг)
Банкротство (споры high market)
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры)
Международные судебные разбирательства
Профайл компании
По ее словам, раньше кредиторы были бессильны перед банкротами, которые недобросовестно пользовались исполнительским иммунитетом единственного жилья.
Спецвыпуск: Банкротство Все, что вы хотели знать о продаже единственного жилья банкрота
Верховный суд детализировал подход КС, указав, что замещающее жилье не может быть меньше нормы предоставления жилья на условиях соцнайма, и разрешил давать квартиры в пределах не только поселения, но и городской агломерации (№ А73-12816/2019). А позже и уточнил, что понимать под роскошным жильем: недвижимость, существенно превосходящую нормы предоставления помещений на условиях соцнайма в регионе (дело № А27-17129/2018).
Хотя участники банкротного процесса долго ждали одобрения на замену единственного жилья, на практике механизм используют не так часто, потому что он сложный, признает Азат Ахметов, советник
Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры)
Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market)
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)
Антимонопольное право (включая споры)
Банкротство (реструктуризация и консалтинг)
Банкротство (споры high market)
Интеллектуальная собственность (Консалтинг)
Недвижимость, земля, строительство
Фармацевтика и здравоохранение
Профайл компании
Часто подобные споры, пройдя все судебные инстанции, возвращаются в первую, так как суды упустили важные обстоятельства, говорит Фомина. Либо спор оказывается на новом круге, так как суды не обязали финансового управляющего провести собрание кредиторов по вопросу предоставления замещающего жилья (дело № А40-193794/2020). Опрошенные юристы подтверждают, что лишь в редких случаях кредиторам или финуправляющему удается добиться замены роскошного жилья.
Некоторые эксперты после постановления КС прогнозировали, что у должников начнут забирать не только роскошное жилье, но и то, чья площадь превышает нормы соцнайма. Но эти опасения не оправдались, уверена Фомина. Юрист говорит, что суды очень строго подходят к возможности замены и считают, что именно кредиторы или финуправляющий должны решать и объяснять суду, как именно пройдет покупка новой квартиры.
Суды не лишают должников единственного жилья по первому требованию кредиторов и достаточно внимательно и щепетильно изучают весь массив значимых обстоятельств дела, а не только те, на которые прямо указывали КС и ВС.
Фомина заключила, что баланс интересов в вопросах предоставления замещающего жилья скорее смещен в сторону должников.
Какую квартиру могут забрать у должника
КС указал, что исполнительский иммунитет в отношении недвижимости нужен, чтобы не нарушать конституционное право на жилище и гарантировать должнику и членам его семьи жилье, необходимое для нормального существования (Постановление от 14.05.2012 № 11-П).
Но проблема в том, что предоставление замещающего жилья, как правило, в любом случае ухудшает уровень жизни членов семьи должника, особенно детей.
У судов возникают сложности с тем, какое жилье признавать излишним. Позиция о существенном превышении норм площади кажется слишком размытой, признает Ксения Мелешина, юрист правового бюро
Банкротство (реструктуризация и консалтинг)
место
По выручке на юриста
место
По количеству юристов
место
Профайл компании
Поэтому и вопрос, можно ли считать выявленное превышение существенным, возникает достаточно часто.
Практика ВС разбирался, как считать компенсацию залоговым кредиторам застройщика-банкрота
Суды учитывают, в частности, злоупотребления должника. Например, у Александра Наливкина в собственности было три квартиры: в Москве, Санкт-Петербурге и Череповце, где он живет и был прописан долгое время. Незадолго до банкротства мужчина избавился от всего имущества, оставив себе только единственное жилье в Санкт-Петербурге. Но об этом стало известно арбитражному управляющему, он оспорил сделки, а оставшуюся квартиру решил включить в конкурсную массу. Кредиторы договорились, что после продажи объекта за 12,5 млн руб. купят должнику другое жилье в Череповце за цену порядка 2 млн руб. Три инстанции с этим согласились и утвердили положение о порядке и условиях продажи квартиры (дело № А40-101698/2017).
Когда должники получали замещающее жилье
✅ У Аркадия Поторочина была двухуровневая пятикомнатная квартира площадью 147,3 м² в Екатеринбурге. В ней мужчина жил один: жены и детей у него нет. Поэтому в процедуре банкротства финуправляющий посчитал такое жилье излишним для должника. Поторочину предоставили квартиру площадью 31,9 м² тоже в Екатеринбурге. Суды согласились, что этого хватит для достойного существования (дело № А60-56649/2017).
✅ У Эльзы Фесак было две квартиры в Тверском районе Москвы на разных этажах одного дома, которые она объединила лифтом. Общая площадь получилась 621,2 м². АСГМ посчитал, что это единое роскошное жилье, и утвердил положение о его реализации. Финуправляющий объяснил, что после продажи актива с торгов Фесак купят замещающее жилье в том же районе площадью 45 м² ценой от 8 до 25 млн руб. Апелляция согласилась (дело № А40-189415/2019).
✅ После банкротства Валерия Дидяева в конкурсную массу включили 1/2 доли в московской квартире стоимостью 10,5 млн руб. и жилой дом в Химках площадью 600 м² рыночной стоимостью 120,8 млн руб. Кредиторы договорились купить должнику квартиру в поселке Белоозерский Московской области, так как именно там он прописан. Площадь новой квартиры должна быть не меньше 32 м² (по 16 м² на самого Дидяева и его дочь), предположительная стоимость 2,5–4 млн руб. АСГМ с этим согласился, позицию поддержал и 9-й ААС (дело № А40-83568/17).
Когда роскошное жилье оставят
Несмотря на апрельскую позицию КС, в некоторых случаях у должника есть шанс сохранить роскошную квартиру. Такое жилье исключат из конкурсной массы, если доказать, что в квартире, доме или на земельном участке проживают иные члены семьи, говорит Емелина. Так, Александру Тагильцеву удалось сохранить дом в Нижнем Новгороде стоимостью почти 7 млн руб., так как после развода двое детей остались с отцом, а еще с должником живет его престарелая мать. Три инстанции решили оставить жилье банкроту (дело № А43-10473/2020).
Из практики следует, что исполнительский иммунитет распространяется на квартиры площадью менее 100 м², говорит Надежда Емелина, партнер, руководитель практики банкротства
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market)
Банкротство (споры mid market)
Семейное и наследственное право
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
Ритейл, FMCG, общественное питание
Интеллектуальная собственность (Консалтинг)
Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование)
Недвижимость, земля, строительство
Так, в деле № А40-41714/2019 АС Московского округа оставил должнику двухкомнатную квартиру в Москве площадью 85,3 м². А в деле № А40-176990/2020 три инстанции отказались предоставить иное жилье взамен квартиры 51,9 м² в столице. Похожую позицию занимают и суды в регионах. Например, Арбитражный суд Кемеровской области не посчитал роскошным жилье в Кемерове площадью 62 м². «Площадь жилого помещения значительно не превышает разумный уровень конституционно значимых потребностей для должника, расчет кредитора о возможном пополнении конкурсной массы не является основанием для лишения должника частной собственности против его воли», — указал суд (дело № А27-12283/2021).
Процесс ВС решит, отбирать ли квартиры у жены банкрота, которая развелась с ним 24 года назад
Суды не согласуют продажу объекта, если его реализация нецелесообразна. При банкротстве Светланы Панфиловой суды отказали в предоставлении замещающего жилья, так как размер квартиры несущественно превышал норму предоставления жилья по договору соцнайма. То есть ее продажа не позволила погасить большую часть долгов. А еще бы пришлось нести расходы на приобретение другой квартиры и издержки, связанные с продажей и покупкой (дело № А70-17777/2018).
Условия, когда роскошное жилье все же может остаться за должником, начал указывать и Верховный суд. Об этом рассказал Станислав Петров, партнер
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market)
Банкротство (реструктуризация и консалтинг)
Банкротство (споры high market)
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)
Антимонопольное право (включая споры)
Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры)
Недвижимость, земля, строительство
Семейное и наследственное право
Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование)
Профайл компании
Сохранить дорогостоящую недвижимость проще, если актив покупали задолго до появления долгов. Предприниматель Михаил Михайлов попросил исключить из конкурсной массы его квартиру площадью 392,9 м² в Чите. Он утверждал, что это его единственное жилье, которое он делит с супругой и детьми. АС Забайкальского края решил оставить недвижимость банкроту. С этим согласились апелляция и кассация. Три инстанции пришли к выводу, что семья купила квартиру задолго до появления долгов (квартиру купили в 2013 году, а в 2015-м должник заключил договор, по которому в дальнейшем и появилась задолженность, и только в 2017-м кредитор инициировал его банкротство). ВС поддержал такую позицию (дело № А78-11268/2017).
А в деле № А41-57108/2019 ВС отказал в реализации единственного дома площадью 329,5 м², приняв во внимание недоказанность злоупотребления правом и недобросовестности должника. А еще то, что кредиторы не предприняли каких-то действий по рассмотрению вопроса о предоставлении замещающего жилья.
Чего ждать
Емелина считает, что суды все чаще будут утверждать положения о реализации роскошного жилья, предоставления должникам более скромных вариантов. К такому выводу эксперт приходит на основании анализа практики: суды все чаще указывают нижестоящим судам на обязанность финуправляющего поставить перед кредиторами вопрос о предоставлении замещающего жилья.
Число таких случаев будет расти, но не слишком быстро, поскольку механизм достаточно сложный и многоступенчатый, считает Ахметов. При этом суды будут и дальше уточнять критерии роскошности жилья, отмечает Мелешина. По мере того как будут формироваться устойчивая судебная практика и вырабатываться реальные рабочие алгоритмы замены «излишнего» жилья, механизм будет становиться все более и более привлекательным для кредиторов, полагает Фомина. Она считает, что окончательно прояснить вопрос может лишь законодатель, если он закрепит четкие и понятные основания ограничения исполнительского иммунитета, а еще понятия достаточности и избыточности жилья.
На необходимость такого регулирования КС указал еще в 2012 году. Но уже более 11 лет законодатель избегает решения этой проблемы и отдает ее на откуп судов.
Отменить продажу квартиры можно, даже если истёк срок давности
Так происходит, когда кредиторы (или арбитражный управляющий) используют ст. 10 ГК «Злоупотребление правом» — это универсальная «резиновая» статья, чтобы оспорить любую схему / сделку, когда докопаться по другим основаниям нереально.
Сроки давности исчисляют с момента, когда истец узнал о самой сделке. Понятно, что кредиторы «узнают» обо всём, только когда вводят банкротство. При этом разрыв между самой сделкой и появлением банкротства может составлять не более десяти лет (это максимальный срок давности в силу ГК).
Вывод такой: в ситуации с банкротством физлица трёхлетний срок давности можно обойти при особом желании кредиторов. Ориентируйтесь на десятилетний срок давности.
Кредиторы могут дотянуться до вашей квартиры даже вне рамок банкротства
Гражданин должник в спешке делит имущество с женой и переписывает на неё все свои метры в рамках бракоразводного процесса. Делает он это, чтобы судебный пристав не дотянулся до недвижимости. Как бы всё чисто — супруги так решили, и Семейный кодекс должен их защищать. Но эта схема перестала работать.
Кредиторы могут безо всякого банкротства, только на основе решения суда о взыскании долга с гражданина, отменить такую сделку. Достаточно поставить под сомнение реальную волю должника и его супруги поделить имущество:
- раздел произошёл после того, как замаячил долг у гражданина;
- стоимость поделённого имущества намного ниже рынка.
Второй вариант: кредиторы могут оспорить сделки, которые совершены до (или во время) исполнительного производства. Это ситуации, когда должник дарит / продаёт недвижимость, чтобы скрыть её от кредиторов. Предположим, что банкротства нет. Иногда кредиторы не хотят тратиться на услуги арбитражного управляющего. В этом случае всю работу выполняет судебный пристав.
Пристав сам может подавать иски и отменять сделки должника вне банкротства. Но обычно всю работу за пристава выполняют кредиторы: готовят иск, разыскивают имущество.
Чтобы квартиру не отняли, придётся в ней жить
Если человек не живёт в квартире, считается, что ему это жильё и не нужно. Ведь как-то он без него обходился?
Как суд узнает о том, что должник не жил в квартире:
- гражданин не зарегистрирован в квартире (или специально прописался в ней перед своим банкротством, чтобы не отняли);
- он не платит за коммуналку;
- квартира сдаётся в аренду.
Всё это основания для того, чтобы суд решил, что квартира не является для гражданина единственным жильём.
Когда кредиторы (особенно банки) стремятся отобрать у должника единственное жильё, в ход идут самые разнообразные методы:
- просматриваются соцсети гражданина и всех членов его семьи;
- опрашиваются соседи и работодатель;
- нанимаются частные детективы.
Цель кредиторов — доказать, что гражданин может обойтись без этой квартиры.
Единственное жильё под защитой закона. Но не всегда
Закон гласит: нельзя забирать у должника его единственное жильё, в котором он проживает вместе со своими родственниками. Нужно гарантировать должнику и его семье условия, «необходимые для их нормального существования».
Но проблема в том, как закон трактуют судьи. Какой объём жилья нужно оставить должнику, чтобы он «нормально существовал»? А если должник по факту не проживает в своей квартире, а сдаёт её в аренду? А если у должника много квартир, то какую ему позволят оставить?
Если жилых метров много, судья оставит должнику самое дешёвое жильё.
Часто банкроты пытаются спасти кровно нажитые метры, быстро избавившись от жилья. Стратегия распространённая. К примеру, богатый гражданин имеет в собственности квартиры и дома. Он знает, что скоро придут всё отбирать, и в спешке раздаривает имущество детям или распродаёт его друзьям и партнёрам.
Есть три варианта развития событий:
- Всю недвижимость вернут назад, если она продана неграмотно;
- Вместо недвижимости с покупателей возьмут деньги (опять же когда продано всё было неграмотно);
- Оспорить ничего не удастся: ни денег, ни квартир не вернуть. Последний случай — редкость.
Один челябинский бизнесмен решил пойти по первому сценарию. Он продал шесть квартир и элитный коттедж. Затем суд отменил все сделки и вернул в собственность бизнесмена одну из квартир и коттедж в Барвихе.
Тогда предприниматель потребовал оставить ему элитный коттедж в Барвихе как «единственное жильё». Но судьи решили, что «жить нужно скромнее», и отказались идти навстречу. В итоге дом продали с торгов.
Роскошная квартира — плохой вариант единственного жилья. Её часть могут кому-то продать либо обменять на вариант попроще
Сам по себе факт владения одной квартирой ещё не гарантия того, что у должника её не заберут. Тут есть два варианта.
Первый, самый простой: суд оценивает квартиру по стандартным критериям:
- какая у неё площадь;
- какой норматив площади на одного человека (или «жилищная норма учёта» по месту нахождения жилья).
С площадью квартиры всё понятно. Но с нормативами на одного человека сложнее: каждый город / посёлок устанавливает свои правила. Например, в Москве учётная норма жилья на человека составляет 10 кв. м, а в Санкт-Петербурге — 9 кв. м.
Так что, если у должника есть квартира 130 кв. м в Москве, где живут всего два человека, есть все шансы лишиться части квартиры. Взыскание обратят на долю, которая превышает минимально необходимую для «нормальной жизни».
Второй вариант зависит от находчивости кредиторов.
Очень любопытное дело было в Екатеринбурге. Гражданин банкрот владел двухуровневой пятикомнатной квартирой в центре города. Ему удалось сначала выиграть спор с кредиторами и заставить судью освободить квартиру от взыскания как единственное жильё.
Но, проиграв спор, кредиторы решили зайти с другого угла. На своём собрании они проголосовали за то, чтобы предоставить гражданину другое жильё, намного скромнее, а его роскошную квартиру продать. Часть денег решили направить на компенсацию затрат на покупку простой квартиры, остальное — отдать кредиторам. Этот подход понравился судьям.
Не избавляйтесь от квартир, поддавшись панике
Любую сделку суд может отменить, особенно банкротство если не за горами
Есть две группы ситуаций.
Первая: гражданин в преддверии банкротства спешит продать / подарить всё имущество, включая единственную квартиру.
Но когда суды успешно отменят все сделки, квартиру уже не признают единственным жильём. Логика проста: раз должник избавился от квартиры, значит, ему точно было где жить. Вот пусть там и живёт.
Вторая группа ситуаций: гражданин или его супруга распродаёт всё, кроме единственной квартиры. Тем самым он оставляет за собой как бы единственное жильё в надежде, что его не заберут.
Эта схема тоже не работает. Суды признают подобную цепочку действий умышленной, то есть направленной исключительно на то, чтобы уйти от долгов, и отбирают оставшуюся единственной квартиру.
Тут действует правило: отменить любую сделку тем проще, чем ближе начало банкротства. Помните, любые ваши сделки с недвижимостью будут изучать под лупой. Не нужно впадать в панику и совершать необдуманные шаги, иначе можно лишиться единственного жилья.
Омбудсмен предложила запретить лишать семьи с детьми единственного жилья
Речь идет о семьях с несовершеннолетними детьми. Риски по оценке платежеспособности таких заемщиков должны учитывать банки, отметила Татьяна Москалькова
Уполномоченный по правам человека в РФ Татьяна Москалькова предложила ввести законодательный запрет на выселение из единственного жилья семей с детьми. С такой инициативой она выступила на Всероссийском координационном совете уполномоченных по правам человека.
Выселение граждан из единственного жилья остается важной проблемой, подчеркнула омбудсмен. В качестве примера она привела историю семьи Петровых из Ярославской области, которые лишились единственного жилья из-за проблем с обслуживанием ипотеки. Сейчас семья с тремя детьми живет в монастыре.
«Мы предлагаем внести в закон запрет на выселение из единственного жилья семей с детьми. Пусть банки думают, кому они дают деньги, что они рискуют. Но в то же время мы не должны снизить возможность этого субсидирования», — сказала Татьяна Москалькова.
По ее словам, сейчас назрела необходимость реформирования законодательства в этой сфере. «Представляется необходимым рассмотреть вопрос о законодательном ограничении обращений о взыскании на единственное жилье у должника, имеющего несовершеннолетних детей. Так бы мы это сформулировали», — пояснила уполномоченный по правам человека.
Единственное жилье в России защищено исполнительским иммунитетом — на него запрещено обращать взыскание в счет погашения долгов (ст. 446 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) РФ). Исключение составляет только жилье, которое находится в залоге у банка по договору ипотеки. Ипотечную квартиру банк может забрать за долги, даже если семье больше негде жить и в ней прописаны дети.
В апреле 2021 года Конституционный суд потребовал законодательно урегулировать правила изъятия и продажи единственного жилья должника для погашения долгов. Сейчас этот механизм не прописан с точки зрения права. С позиции КС, если единственное жилье значительно превышает нормативы по жилплощади на человека, его можно изымать, несмотря на имущественный иммунитет — и у недобросовестных должников, и у граждан-банкротов. В мае 2021 года КС повторно потребовал восполнить этот пробел в законодательстве.
Могут ли отобрать жилье, купленное за материнский капитал?
Здравствуйте! Имеют ли право банки,судебный пристав или микро финансовые организации нанести арест на жилье если оно куплено за материнский капитал?
21 декабря 2015, 12:13, Виталий, г. Краснодар
Уточните, пожалуйста -было ли жилое помещение оформлено в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала лицу, осуществляющему отчуждение жилого помещения, а в случае приобретения жилого помещения по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа — в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа, завершающего оплату стоимости жилого помещения в полном размере (пп«г» п.8 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий)
21 декабря 2015, 12:43
Могу ли я усыновить племянницу если ему получен материнский капитал
Мы хотим усыновить дочку родного брата. Девочка скоро будет 7 лет. Брат жил гражданском браке . Они расстались когда ребенку было 1 год. Ребенку воспитывает мама ( бабушка) с 1 года до сегодняшнего
дня уже 6 лет. Брат постоянно командировках.Гражданская жена получила материнский капитал и купил комнату в общежитии. У неё от первого брака есть сын. Могу ли я усыновить племянницу если ему получен материнский капитал.
25 марта, 02:29, вопрос №3650349, Долаана, г. Самара
Здравствуйте, получила материнский капитал. У старшего сына есть квартира, могу ли я купить у него за мат.капитал доли? Какое то есть ограничение по кв м? Или могу я свою квартиру продать кому то и купить потом?
24 марта, 00:12, вопрос №3649101, Карина, г. Москва