Опубликовали: 21.12.2021
Обновили: 27.10.2022
я использовать маткапитал на первоначальный взнос по ипотеке, которую берет моя мама для нас?
Моему ребенку 6 месяцев, я не замужем. Мама официально работает, а я — нет, и сама взять ипотеку не могу. Получаю выплаты за ребенка, числимся малообеспеченной семьей. Сейчас жилья в собственности у нас нет.
Вы можете использовать материнский капитал, если не будете главным заемщиком по ипотеке. Расскажу про нюансы таких сделок и варианты работы с банками.
Какие есть варианты использовать маткапитал как первоначальный взнос по ипотеке
На практике есть нюансы с материнским капиталом в качестве первоначального взноса. Банки хоть и принимают выплату, но могут устанавливать дополнительные требования к ее размеру и соотношению к общей сумме ипотечного кредита.
В зависимости от требований банка использовать маткапитал можно двумя способами:
- Когда это единственный источник первоначального взноса. То есть без личных денег заемщика, но при условии, что маткапитал покроет первоначальный взнос — обычно это от суммы кредита.
- Когда помимо материнского капитала банк требует внести личные сбережения в размере от стоимости жилья.
Обычно эти условия указаны в ипотечной программе банка. Если нет, то лучше заранее их уточнить у ипотечного менеджера, который займется вашей заявкой.
Например, в «Уралсибе», если используется маткапитал, первоначальный взнос должен включать 5% от стоимости недвижимости из собственных денег заемщика
Кому положен материнский капитал
Правом на получение маткапитала в первую очередь обладают матери. Женщина вправе рассчитывать на господдержку, если она родила или усыновила:
- Первого ребенка с 2020 года и позже.
- Второго ребенка в 2007 году и позже.
- Третьего или последующих детей в 2007 году и позже, при этом ранее не получала маткапитал.
Чтобы получить материнский капитал, важно, чтобы ребенок и мама были гражданами РФ. Место жительства родителей не имеет значения.
В некоторых случаях маткапитал положен и отцам — Тинькофф Журнал подробно рассказывал, когда это возможно.
Если первый ребенок рожден или усыновлен до 2020 года, то на второго или последующего ребенка в 2023 году семья получит 775 628,25 при условии, что раньше родители не получали маткапитал.
Если первый ребенок рожден или усыновлен в 2020 году и позже, семья получит 586 946,72 , а за второго — разницу:
Использовать выплату можно с момента, как ребенку исполнится три года. Но есть исключения. Так, если внести маткапитал как первоначальный взнос или для досрочного погашения ипотечного кредита, дожидаться этого возраста не обязательно.
Узнайте, положен ли вам материнский капитал:
Есть несколько способов оформить ипотеку на долю в квартире, но сделка все равно не будет простой. Есть важные нюансы, которые отпугивают банки, многие из них отказываются работать с такими объектами. Бробанк.ру рассказывает, как совершить такую покупку, куда обратиться за оформлением.
Банки предпочитают выдавать ипотеки на “целые” объекты. По итогу оформления они могут без проблем наложить на предмет покупки обременение, оставить его в залог до полной выплаты ссуды. С долей в чистом виде это сделать не так просто, а без залога банки ипотеки не выдают.
- Сама сделка купли-продажи доли. Нужно договариваться с остальными сособственниками и продаже, сначала предлагать покупку им. Если откажутся, тогда искать других покупателей. Есть риск, что что-то пойдет не так, и сделка будет оспорена.
- Невозможно принять в залог долю. Если вдруг заемщик перестанет платить, банку нужно будет продавать залог и покрывать убытки, А продажа доли — сложный процесс, требующий получение согласий от сособственников.
Многие банки просто отказываются выдавать ипотеку на долю, так как проблемные сделки им совершенно не нужны. Им проще кредитовать обычные квартиры и дома, которые становятся залогом. Благо, что очередь из заемщиков только растет, поэтому варианты с долями банками не интересны.
Как банки учитывают маткапитал в качестве первоначального взноса при расчетах с продавцом
Обычно используют две схемы расчетов.
Банк увеличивает сумму кредита на маткапитал, чтобы продавец не ждал перевода от СФР, а получил всю сумму сразу после регистрации договора в Росреестре. По такой схеме проще работать всем.
Чтобы зачислить деньги на счет продавца, СФР должен убедиться в целевом использовании маткапитала. Для этого нужно подать заявление на распоряжение выплатой. Это делает банк, если у него есть договор с СФР о прямом взаимодействии, либо сам распорядитель материнского капитала.
Социальный фонд рассматривает заявление в течение 10 дней, а затем в течение 5 рабочих дней переводит деньги.
После того как деньги поступят в банк, выплаты по ипотеке пересчитываются по новой сумме долга — за вычетом внесенного маткапитала.
Некоторые банки на период ожидания маткапитала повышают базовую ставку Или устанавливают срок, в течение которого заемщик должен подать заявление на частичное досрочное погашение ипотеки за счет средств маткапитала, например до 6 месяцев. Но чаще до 90 дней.
Для этого получатель выплаты подает заявление о распоряжении маткапиталом, СФР переводит деньги по указанным реквизитам, а банк по распоряжению клиента списывает сумму в счет частичного досрочного погашения кредита.
Например, в тарифах «Абсолют банка» указано, что ставка на период, пока заемщик получает маткапитал, увеличивается
Продавец ждет маткапитал. В этом случае придется найти продавца, который готов подождать, пока СФР переведет деньги. Например, продавец продает квартиру за 5 000 000 . Первоначальный взнос заемщиков — 600 000 маткапитала. Остальное — кредит на 4 400 000 . Кредитные деньги банк переведет на счет продавца в день сделки — продавец получит к ним доступ сразу после регистрации в Росреестре. А деньги из СФР придут отдельным траншем.
Для этого после регистрации сделки банк или заемщик напишут заявление на распоряжение средствами маткапитала, СФР одобрит заявку и переведет деньги на счет продавца. Деньги придут в течение 15 рабочих дней с момента подачи заявления.
Используйте свою недвижимость для получения выгодных условий по кредиту —
оформляйте кредит наличными под залог недвижимости в Альфа-Банке.
Имея долю в квартире или комнату, в Альфа-Банке вы можете получить до 15 млн рублей наличными под низкий процент и всего по двум документам! Для этого нужно оформить кредит под залог недвижимого имущества. Залоговое жильё выступает гарантом погашения долга, что снижает требования к заёмщику и позволяет банку предложить наиболее выгодные условия.
Важно: для оформления кредита требуется согласие всех собственников объекта залога.
Особенности кредита под залог доли
Условия и преимущества кредитования под залог недвижимости в Альфа-Банке:
- ставка от 4% годовых;
- сумма от 1 000 000 до 15 000 000 рублей;
- срок от 1 года до 10 лет;
- высокая вероятность положительного решения по заявке;
- отсутствие комиссий за выдачу и обслуживание кредита;
- возможность досрочного погашения — как частично, так и полностью;
- большой выбор способов погашения — бесплатно через банкоматы банка и интернет-банк Альфа-Клик, в банкоматах и офисах партнёров, с помощью партнёрских сервисов электронных платежей и т. д.
Собирать справки на залоговое имущество не требуется: Альфа-Банк самостоятельно делает запрос в Росреестр и своими силами готовит все документы, необходимые для заключения кредитного договора.
Требования к недвижимости, собственникам и заёмщику
Залогом может выступать квартира, соответствующая следующим требованиям:
- расположена в многоквартирном доме;
- год постройки дома — не раньше 1960-го;
- любое количество комнат;
- не более пяти собственников, включая заявителя;
- возраст собственников на момент подачи заявления — от 18 до 70 лет;
- отсутствуют обременения и ограничения прав по данным ЕГРН.
Максимальная сумма кредита — 15 млн рублей, но не более 60% рыночной стоимости залога.
Чтобы взять кредит под залог жилья, нужно иметь юридически оформленное право собственности. Кроме этого, заявитель должен соответствовать следующим требованиям:
- возраст от 21 года;
- постоянный доход от 10 000 рублей в месяц (после вычета налогов);
- непрерывный стаж работы на текущем месте не менее месяца;
- наличие мобильного телефона;
- наличие служебного или домашнего стационарного телефона;
- проживание и постоянная регистрация в регионе присутствия Альфа-Банка (в городе, где есть отделение банка, или населённом пункте в непосредственной близости к такому городу).
Подтверждать доход справкой с работы необязательно. Кредит можно оформить только по двум документам: паспорту и СНИЛС. Но по желанию вы можете дополнительно предоставить ИНН и 2-НДФЛ. Это даст банку больше информации, подтвердит вашу кредитоспособность и позволит вам претендовать на самые выгодные условия по кредиту.
Как взять кредит под залог доли
Оформление ведётся в 6 этапов:
- подача онлайн-заявки на сайте банка (на заполнение анкеты вы потратите не более пяти минут);
- быстрое решение по заявке (обычно ответ приходит за две минуты);
- запрос документов и проверка залогового имущества банком;
- встреча в офисе для подписания кредитного договора;
- госрегистрация сделки в Росреестре (до пяти дней);
- после подтверждения регистрации — перечисление денег на ваш счёт.
Долевое владение сопряжено с рядом юридических нюансов, поэтому Альфа-Банк рассматривает каждую заявку в индивидуальном порядке и определяет персональные условия для каждого заёмщика. Узнайте, какую сумму и под какой процент вы можете получить под залог вашей доли! Для этого заполните анкету и получите ответ банка уже через несколько минут.
Отправка заявки не налагает на вас никаких обязательств. После её получения мы вам перезвоним, проинформируем о возможностях получения кредита и дальнейших шагах.
Какую недвижимость можно оставить в залог?
Банки выдают кредиты под залог недвижимости с меньшей
вероятностью отказа. А всё потому, что недвижимость в залоге является гарантией возврата
кредита вместе
с начисленными процентами. То есть, если заемщик перестанет выплачивать кредит, банк может
реализовать
квартиру на торгах или она перейдет в собственность банка, после чего банк может использовать
эту
жилплощадь исключительно по своему усмотрению, например, продать или сдать в аренду.
Чтобы получить кредит в банке, можно предоставить
в залог
следующее недвижимое имущество, если это предусмотрено условиями кредитования банка:
Можно использовать как залог
Жилую недвижимость (квартиру, комнату, дом или его часть)
Коммерческую нежилую недвижимость
Садовые дома, дачные участки, гаражи
Заложить имущество, если оно находится в общей
совместной
собственности, можно только при согласии всех собственников жилья. Но стоит учесть, что имущество,
принадлежащее заемщику на праве общей долевой собственности, можно оформить в качестве залога
и без
согласия других сособственников.
Также есть объекты недвижимости, которые зачастую банки не
принимают в качестве залога по кредиту:
Нельзя использовать как залог
Квартира в аварийном состоянии
Жилое помещение, в котором зарегистрированы несовершеннолетние дети, лица, находящиеся
в армии или в местах лишения свободы, иждивенцы преклонного возраста
Имущество, в ходе приватизации которого не были учтены права детей или иных лиц
Объекты, имеющие другие обременения соответствующего характера
Какие плюсы у кредита под залог недвижимости?
Итак, кредит под залог недвижимости обладает рядом
преимуществ и сейчас мы кратко перечислим выгоды заемщика при таком кредитовании:
Во-первых,
кредитование под залог недвижимости может способствовать получению большей суммы кредита, чем при
потребительском кредитовании без предоставления залогового обеспечения. Сумма зависит от нескольких
составляющих:
Рыночная стоимость квартиры (как правило, чем больше стоимость — тем больше одобренная сумма
кредита)
Например, имея в собственности обычную двухкомнатную квартиру в Москве, вы можете
получить сумму от
нескольких миллионов до десятков миллионов рублей. Не все кредитные продукты банков обладают
такими
высокими лимитами.
Таким образом, вы можете получить до 70%, а в ряде случаев и более, если
предусмотрено условиями
кредитования конкретного банка, от стоимости залогового имущества.
Возможно,
сниженная процентная ставка, так как ваш кредит будет иметь залоговое обеспечение, а значит повысит
вашу
надежность как заемщика в глазах банка.
Возможность
значительно уменьшить ежемесячный платеж. Так как подобные кредиты зачастую выдаются на срок
до 30 лет, это дает возможность довольно сильно варьировать сумму ежемесячного платежа
в зависимости от финансовых возможностей заемщика.
Так же
стоит
учитывать, что заемщик может спокойно жить или сдавать заложенное имущество с согласия банка, если
предусмотрено условиями конкретного кредитного договора, так как он не теряет право собственности
при залоге недвижимости.
Минусы кредита под залог недвижимости
Итак, мы поговорили о плюсах. Но, как
и у любого кредитного продукта, здесь тоже есть свои недостатки:
Основная
опасность
связана с риском потери заложенной недвижимости. Рекомендуем очень тщательно изучать кредитный договор
перед подписанием, а также строго соблюдать график ежемесячных платежей.
Не стоит
забывать, что при просрочке, в зависимости от условий договора, банк может выставить неустойку.
И это не считая самих процентов по кредиту.
Также заемщик несет и
дополнительные расходы в ходе оформления кредита. Например, это независимая оценка имущества
и страхование.
И если оплата оценки недвижимости уплачивается один раз, то страховку придется оплачивать каждый
год и суммы
выплат, скорее всего, окажутся существенными.
Советуем любому заемщику, решившемуся на кредитование
под залог недвижимости, правильно и трезво оценить все риски и обязательства, которые несет
за собой подобный вид кредитования.
Какие документы нужны для рассмотрения заявки на получение
кредита под залог недвижимости в банке АО «Банк ДОМ. РФ»?
Согласия и заверения заявителя
Военный билет/документ, подтверждающий отсрочку (для заемщика мужского пола
до 27 лет, с подтвержденным доходом)
Трудовая книжка/ трудовой договор (копия, заверенная работодателем)
Справка о доходах по форме 2‑НДФЛ или по форме Банка
Отчет об оценке недвижимости
Документы, подтверждающие право собственности на закладываемое имущество. Если
у недвижимости
несколько владельцев, то необходимо, чтобы все собственники выступали залогодателями
На что следует обращать внимание при получении кредита?
Хотим дать вам несколько советов о том, как грамотнее
всего
оформить кредит под залог недвижимости.
Доверять только проверенным банкам. Стоит обратить внимание на банки, которые уже давно находятся
на
рынке финансовых услуг и положительно зарекомендовали себя в банковской среде. Чаще всего
у таких банков
процесс оформления кредита является безопасным и быстрым.
Необходимо заранее рассчитать все риски и свои силы. Надо быть точно уверенным, что при любых
обстоятельствах будет возможность строго следовать графику платежей.
Желательно перед тем, как оформить кредит, накопить некоторую сумму денег, которая будет являться некой
«подушкой безопасности» на случай непредвиденных жизненных обстоятельств.
На какую суму можно рассчитывать выбирая заем под залог ипотечной квартиры?
Первое, что волнует заемщика, это сумма которую можно получить при таком виде кредитования. Существует несколько факторов которые оказывают влияние на величину займа, а именно количество выплат по квартире и состояние жилья.
Количество выплат в первую очередь влияет на сумму займа. Так если по ипотеке было всего несколько проплат, то не стоит рассчитывать на больше, чем 40 % от стоимости жилья. Однако если завершение выплаты за квартиру уже близко, то заемщик может получить 75-80 %.
Состояние, в котором находится квартира также играет немаловажную роль. Если дом только строится, то сума не будет большой, однако если квартира уже сдана в эксплуатацию, то сума займа может также быть значительно увеличена. Стоит отметить, что эти факторы влияют не только на суму займа, но на и одобрение кредита в целом.
Что делать в вашем случае
Ваш вопрос можно решать в таком порядке.
Выбрать банк, который принимает в ипотеку без подтверждения дохода. Эту возможность можно уточнить у ипотечного менеджера или по телефону горячей линии банка. Вот что нужно узнать: как банк учитывает маткапитал при расчетах с продавцом, на каких условиях используется выплата, на кого оформляется собственность и сделать совместную.
Подать документы на одобрение ипотечного кредита, по которому заемщиком станет мама как официально трудоустроенное лицо. Дочь, которая помогает с первоначальным взносом, будет созаемщиком.
Написать заявление в СФР на распоряжение маткапиталом. Это делают после регистрации собственности. Далее — подтвердить пенсионному фонду покупку квартиры договором и кредитным договором, дождаться перевода денег продавцу за купленную квартиру.
Еще отмечу, что созаемщик по ипотеке получает не только права на приобретаемую квартиру, но и обязанности. То есть вы как созаемщик несете с мамой солидарную ответственность за возврат кредита.
Как я поняла, вы не работаете и у вас нет стабильного дохода, чтобы выплачивать ежемесячные платежи. Поэтому перед тем, как брать ипотеку, советую оценить финансовые возможности и риски: например, если мама потеряет работу или ее доход снизится, как вы будете рассчитываться с банком? Не забывайте, что если начнутся просрочки по кредиту, банк вправе обратиться в суд, который наложит взыскание на ипотечную квартиру, а судебные приставы выставят ее на торги, чтобы продать и погасить долг.
Оформить просто наличный кредит
Часто самым простым решением вопроса становится оформление простого потребительского кредита наличными. Это нецелевая ссуда, заемщик расходует деньги по своему желанию без отчета. То есть полученные средства можно легко пустить на покупку доли.
Так как речь о приличной сумме, потребуется сбор справок с работы. Максимальный срок заключения договора — 5 лет, и заемщик должен быть достаточно платежеспособным, чтобы гасить этот кредит.
Потребительские ссуды оформляются за 2-3 дня. Вы сразу получаете деньги и можете отдавать их за покупку доли. Но важный момент — кредиты наличными всегда дороже ипотеки. Если ипотека может быть оформлена под 8-9%, то кредит — под 15-18%.
Особенности займа под залог ипотечной квартиры
Если вы хотите заложить ипотечную квартируто такая процедура не требует наличия поручителей или справки о доходах. Также, если имеется открытый долг, это никаким образом не повлияет на получение займа. Кроме того, взять заем под залог ипотечной квартиры можно даже в том случае если собственность находится в еще строящемся доме.
Все эти особенности делают такой вид кредитования довольно выгодным для многих. На сегодняшний день экономическая ситуация довольно сложная и подобные виды займа для частных и юридических лиц являются отличным решением многих проблем.
Как распорядитель маткапитала может участвовать в ипотеке
На практике получатель материнского капитала может участвовать в ипотечной сделке тремя способами.
Как заемщик. Распорядитель маткапитала берет кредит на себя и использует деньги на первоначальный взнос по ипотеке. Например, у женщины родился ребенок, она получила материнский капитал и оформила на себя ипотечный кредит для покупки жилья.
Как созаемщик супруга. Например, семья берет ипотеку и оформляет кредит на мужа, хотя маткапитал выделен на жену. В этом случае, если нет брачного договора, женщина обязательно участвует в сделке как созаемщик. По возможности она подтверждает свой доход. А если супруга официально не работает или находится в декретном отпуске, то в ипотечной заявке в банке ее указывают как созаемщика без подтверждения дохода.
Все, что нужно знать о недвижимости
Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно
Как созаемщик, который участвует в сделке. Третье лицо, например родственник или друг, становится основным заемщиком и совладельцем жилья. Обычно эту схему используют, если человек хочет купить квартиру и потратить на нее маткапитал, но на текущий момент не работает или ему не хватает подтвержденного дохода, чтобы получить нужную сумму в банке. Тогда в сделку включают заемщика с достаточным доходом, который он может подтвердить, — он становится главным, а человек становится созаемщиком и помогает с уплатой первоначального взноса.
Так, некоторые банки позволяют включить в ипотечную сделку созаемщика, если распорядитель маткапитала не работает и не может оформить ипотеку на себя. В этом случае можно взять кредит на родственника или знакомого, который официально трудоустроен, а созаемщик внесет первоначальный взнос маткапиталом. Это как раз ваш случай. Такие сделки в 2023 году проводит, например, «Росбанк». Но условия в банках постоянно меняются, и нужно заранее узнавать, банк в работу такую сделку.
Если созаемщик участвует в ипотеке и использует маткапитал, ему оформляют долю в собственности сразу, а после погашения долга перед банком долю выделяют и на детей.
Вашей маме как основному заемщику также могут выделить долю. У каждого банка свой регламент по этому поводу. В законе указано, что собственность оформляется на лицо, чьи права обременяются ипотекой. В вашей сделке права обоих созаемщиков обременены. Получается, вы можете оформить квартиру в общую долевую собственность с мамой, либо на себя, а ребенку выделить долю после погашения ипотеки.
Что нужно для оформления ипотеки на долю
Объект непростой, поэтому критерии к заемщику будут несколько выше. Основные требования к ипотечным заемщикам в банках стандартные. Обычно кредитуются граждане с 21 года, которые работают официально и имеют стаж на заявленном месте более 3 месяцев.
Для банка главное, чтобы заемщик смог выплачивать ссуду, поэтому пристальное внимание уделяется уровню его платежеспособности. Что играет роль:
- суммарный ежемесячный доход от всех источников, доказанный справками;
- стаж работы. Чем он выше, тем больше доверия к заемщику. Обычно требуется копия трудовой;
- текущие обязательные расходы. Например, на другие кредиты, на содержание детей.
Так как речь о доле, более сложном объекте недвижимости, банк будет более требователен. Сделка окажется одобренной только в том случае, если заемщик со всех сторон будет идеальным.
Для увеличения шансов на одобрение долевой ипотеки можете обратиться в 2-3 банка сразу. Если придет несколько одобрений, вы сможете выбрать лучшее предложение.
Если оставить в залог другую недвижимость
Если у вас есть в собственности другой целый объект, вы можете предложить банку принять его в залог. То есть банк выдает вам ипотечный кредит на покупку доли, но в залог принимает не покупаемый объект, а тот, что уже находится в собственности заемщика.
В этом случае при возникновении претензий банк просто обратит взыскание на заложенную квартиру и сможет без проблем ее реализовать. У заемщика же останется купленная доля и остатки денег.
На такую сделку будут готовы пойти многие ипотечные банки РФ. Но все равно нужно все согласовать. Плюс закладываемая квартира должна полностью соответствовать требованиям банка.
- Можно ли продать ипотечную квартиру?
- Перевод в нежилое помещение
- Как получить согласие банка
Недвижимость, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка. Он устанавливает определённые правила и ограничения, которые должны соблюдать заёмщики.
Можно ли продать квартиру в ипотеке? Нужно ли спрашивать разрешение у банка, чтобы сдать квадратные метры в аренду? Разберёмся, какие действия необходимо согласовывать, а что можно делать без согласия кредитора.
Права собственника
До полной выплаты долга взаимоотношения заёмщика и кредитора регулируются кредитным договором. Соглашение фиксирует право заёмщика пользоваться, владеть и распоряжаться жилым помещением, но с некоторыми ограничениями.
Регистрация
При оформлении ипотечного кредита многие интересуются, можно ли прописать родственника в ипотечную квартиру? По закону собственник вправе регистрировать на своей жилплощади всех членов семьи. Фактически банк может установить определённые ограничения, например, внести в договор пункт о необходимости предварительного согласования всех регистрационных действий.
То есть, прописать ребёнка в ипотечную квартиру можно без согласия банка, а вот чтобы зарегистрировать двоюродную сестру или внучатого племянника, нужно будет уведомить залогодержателя. Так, в ипотечных договорах Альфа-Банка четко прописан порядок регистрации в недвижимости собственников, членов их семей, а также третьих лиц.
Сдача в аренду
Поскольку заёмщик отвечает за сохранность залогового имущества перед банком-кредитором, последний должен знать, кто проживает в квартире. Право пользования позволяет владельцу жить в ней самому или вселять знакомых, друзей. Возникает вопрос: можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?
Сдавать ипотечную недвижимость по договору найма не запрещено, но в некоторых случаях нужно обсудить это с банком. Иногда в ипотечных соглашениях указано, что собственник может передавать объект залога в пользование другим лицам только по согласованию с кредитором. Несоблюдение этого правила чревато штрафными санкциями: банк может потребовать досрочно погасить весь долг.
Перед тем, как сдать ипотечную квартиру в аренду, убедитесь, что в соглашении нет запретов на передачу помещения во временное пользование третьим лицам.
Ремонт и перепланировка
Ремонтировать ипотечную квартиру без согласия банка можно, а вот делать перепланировку — нет. То есть, менять стяжку пола, делать многоуровневый потолок из гипсокартона или облицовывать стены плиткой вы вправе без всяких согласований. Но вот если вы хотите объединить гостиную с кухней, придётся договариваться с банком. Перепланировка влияет на технические характеристики недвижимости, может изменить её функциональное назначение и сказаться на стоимости.
Согласование перепланировки проходит в три этапа:
- Подготовка проекта, утверждение документов в контролирующих органах.
- Получение разрешения страховой компании.
- Получение согласия банка-кредитора.
Передача по наследству
Согласно 37 статье ФЗ «Об ипотеке» собственник вправе завещать недвижимое имущество кому угодно. В этом случае получать согласие банка не нужно — он не должен знать, в чью пользу составлено завещание. Вместе с квартирой наследникам переходят все обязанности по ипотечному договору, в том числе те, что были выполнены ненадлежащим образом.
Можно ли продать ипотечную квартиру?
Можно, вы имеете право продать залоговую недвижимость в любой момент. По статье 346 ГК РФ это допустимо: нужно только получить разрешение банка на проведение сделки. Прежде, чем начинать поиски покупателей, нужно урегулировать все вопросы с кредитором: в офисе банка или онлайн.
Существует несколько схем, по которым можно продать квартиру в ипотеке:
— Продажа с полным погашением долга в процессе сделки. В этом случае требуется участие банка — он выступает получателем задатка. Вариант наиболее безопасен для обеих сторон, поскольку передача денег происходит через банковские ячейки.
— Досрочное закрытие ипотечного кредита. Например, заёмщик находит покупателя, берёт у него задаток и закрывает им оставшуюся часть задолженности. После снятия обременения собственник продаёт жильё покупателю.
— Продажа имущества вместе с ипотечным долгом. Вместе с недвижимостью покупатель получает обязательства по ипотечному долгу.
В некоторых случаях квартиру на продажу выставляет банк. Чаще всего это происходит тогда, когда заёмщик не может выплачивать кредит и накапливает долг.
Перевод в нежилое помещение
Изменить статус недвижимости до момента полного погашения задолженности нельзя. Это связано с тем, что помещение приобреталось для проживания, а не для использования в коммерческих целях. Условия кредитования при приобретении коммерческих объектов отличаются от жилой недвижимости — для нежилых объектов процентная ставка выше.
Как получить согласие банка
В первую очередь для получения займа под залог ипотечной недвижимости, необходимы документы подтверждения личности, а именно паспорт и идентификационный код. Помимо этого, необходимо также подготовить:
- Свидетельство регистрации собственности
- Документы права собственности на недвижимость
- Договор кредитования по ипотеке.
Стоит отметить, что последний пункт не всегда является обязательным и некоторые организации могут данный документ не потребовать. В некоторых случаях может также пригодится документ истории платежей по ипотеке.
Нюансы, о которых стоит подумать заранее
Некоторые, до конца не разобрав что такое заем под залог ипотечной квартиры, бегут в первый попавшийся банк за деньгами, что является не совсем правильным. Следует подумать о некоторых нюансах, которые могут отличатся в зависимости от выбора кредитной организации.
В первую очередь это процентная ставка. Стоит выбирать наиболее выгодный для себя процент годовых, который не будет для вас обременительным. Также необходимо подобрать удобный график выплат, как правило профессиональные кредиторы подбирают это условие индивидуально для каждого клиента. Стоит подумать о возможности делать выплаты аннуитетными платежами, что позволит максимально быстро вернуть займ под залог квартиры.
Можно ли взять кредит под залог ипотечной квартиры?
Договор делового участия является ключевым документом, который на законодательном уровне даёт право получить заем под залог ипотечной квартиры от банка или кредитной организации. Для этого необходимо иметь все соседствующие документы и знать основные особенности такого кредита.
Как получить обеспеченный кредит в Тинькофф
Основные хлопоты банк берет на себя.
Что делаете вы:
- Подаете заявку на кредит под залог.
- Лично встречаетесь с представителем Тинькофф. Если есть созаемщики, их присутствие тоже обязательно.
- Подписываете документы на встрече.
Что делает банк:
- Отправляет своего представителя, чтобы оценить квартиру и подписать документы: кредитный договор и договор ипотеки — передачи недвижимости в залог банку.
- Уплачивает госпошлину.
- Отправляет пакет документов в Росреестр: заявление о регистрации обременения на квартиру, поручение об уплате госпошлины, кредитный договор и договор ипотеки.
- Накладывает обременение. на недвижимость в Росреестре
- Отправляет полную сумму кредита на карту клиента.
- После выплаты кредита подает заявку на снятие обременения с квартиры в Росреестр.
Весь процесс оформления выглядит так.
Шаг 1: вы подаете заявку на кредит. Получить кредит под залог недвижимости может любой гражданин РФ от 18 до 70 лет, если есть постоянная или временная регистрация на территории России.
Квартира, которую вы используете как залог, должна быть в вашей собственности. Если она принадлежит кому-то другому, заложить такую квартиру можно, но тогда собственник должен быть залогодателем — то есть вместе с вами принимать участие в сделке: встретиться с представителем банка, подписать документы. Если в квартире прописаны дети до 18 лет, ее все равно можно оформить в залог. Не подойдут для залога квартиры, в которых несовершеннолетний — один из собственников.
Требований к самой залоговой недвижимости немного.
- Достроенная квартира в многоквартирном жилом доме
- Расположена на территории РФ
- Оформлена в собственность
- Стоит более 400 000 ₽
- Квартира, которая еще не сдана в эксплуатацию
- Комната, апартаменты, частный дом, таунхаус
- Коммерческая недвижимость
- Квартира на территории закрытого административно-территориального образования (ЗАТО)
- Квартира с обременением — например, с невыплаченной ипотекой
- Квартира в аварийном доме
Из документов для оформления заявки вам понадобятся только паспорт и СНИЛС. Это стандартное требование для любого заявителя, даже если вы ИП или самозанятый.
Шаг 2: банк проверяет данные по заявке. Доход, который вы указываете в заявке, банк проверит самостоятельно — не нужно представлять справки с места работы. По желанию вы можете подтвердить доход через портал госуслуг — это может увеличить шансы на одобрение кредита и выдачу запрашиваемой суммы.
Работает это так: на этапе рассмотрения заявки вам придет СМС от портала госуслуг с просьбой разрешить банку доступ к данным вашего счета в Пенсионном фонде РФ. Если вы согласитесь, Тинькофф получит данные о вашем доходе в виде выписки из Пенсионного фонда. Доступ к другой информации останется закрыт.
Банк может запросить дополнительные документы — например, выписку из Росреестра, чтобы проверить, кто владеет квартирой. Если вы состоите в браке, потребуется еще согласие супруга на передачу квартиры в залог. В случаях, когда в сделке участвуют несколько человек — созаемщиков, — каждый из них должен представить паспорт и СНИЛС.
Шаг 3: банк одобряет кредит. Сотрудник банка по телефону согласовывает с вами условия кредита: срок, сумму и ставку. После этого банк назначает встречу со своим представителем, чтобы подписать документы.
Из обязательных условий для получения кредита у вас должен быть счет в Тинькофф, то есть дебетовая карта, на которую банк переведет заемные деньги. Еще по закону об ипотеке — ст. 31 закона 102-ФЗ — залоговая квартира должна быть застрахована, но полис вы можете представить из любой страховой компании.
В остальном никаких обязательных расходов, комиссий или платных услуг нет: банк сам оценит квартиру и возьмет на себя расходы по регистрации и снятию залога в Росреестре, а дополнительные страховки оформляются только по желанию.
Какую страховку нужно оформить
- Или ставка будет выше на 0,5 п. п.
- Страхование имущества: конструктивные элементы квартиры без внутренней отделки
- Может влиять на ставку в некоторых тарифах
- Страхование жизни и здоровья: для непредвиденных случаев, например при увольнении или в случае тяжелой болезни
Все типы полисов можно оформить в Тинькофф Страховании или в другой страховой компании — на время выплаты кредита или на больший срок.
Шаг 4: заемщик встречается с представителем Тинькофф. Представитель банка приедет по адресу, который вы указали в заявке на кредит. Личная встреча нужна, чтобы оценить квартиру и подписать документы:
- заявление-анкету;
- индивидуальные условия кредита;
- договор ипотеки;
- заявление на выпуск КЭП (квалифицированной электронной подписи);
- согласие супруга на передачу квартиры в залог — если применимо.
Если собственник квартиры не вы, то он тоже должен присутствовать на встрече и подписать договор ипотеки.
После подписания документов банк сам обращается в Росреестр для регистрации залога — вам на этом этапе уже ничего делать не нужно. В среднем регистрация занимает 5 рабочих дней, но этот срок может быть как меньше, так и больше.
Шаг 5: банк отправляет документы в Росреестр и перечисляет деньги заемщику. Полная сумма кредита поступит на вашу карту непосредственно после регистрации залога в Росреестре. Вы сможете снять эти деньги в любом банкомате, перевести на другой счет или тратить их прямо с карты. При этом в некоторых случаях банк может выдать часть денег сразу — еще до регистрации залога.
Если речь о последней доле в квартире
Бывает так, что после покупки доли квартира станет полноправной собственностью одного человека. Например, у вас есть ⅔ от квартиры, вы покупаете оставшуюся ⅓, и объект становится полностью в вашем.
Вариант с покупкой последней доли — самый реальный. В этом случае можно найти несколько банков, которые профинансируют сделку.
По итогу оформления будет целая квартира одного собственника, и на этот объект без проблем можно наложить обременение. И это уже будет не долевая ипотека, а самая обычная. А такие выдают многие банки.
Так как это доля, то речь пойдет только о покупке недвижимости на вторичном рынке. Вот перечень банков, в которые вы можете обратиться, с основными условиями заключения договора:
Базовая ставка — понятие относительное, на которое не стоит опираться. Банки применяют к базовому значению повышающие и понижающие коэффициенты. Например, в Сбербанке повышающие такие:
- 0,3% за оформление ипотеки не онлайн;
- 0,3% за выбор квартиры не на Домклик.ру;
- 0,4%, если первый взнос меньше 20%;
- 0,5%, если клиент не зарплатный;
- 0,8%, если оформляется ипотека без справок;
- 1% при отказе от страхования жизни.
В целом же, вы можете обратиться в любой из этих банков и оформить ипотеку на долю при условии, что она будет последней. В юридическом отделе подскажут, как правильно все оформить, чтобы банк принял в залог целый объект.
Если речь не о последней доле
В этом случае все сложнее. Купить долю в ипотеку по стандартной схеме уже невозможно. Банки не пойдут на такую сделку, так как не связываются с долями вообще, им интересные только целые объекты, которые не принесут никаких юридических проблем.
Например, у квартиры 3 собственника, у каждого по трети. И вы хотите купить в ипотеку одну треть этого объекта. Получается вот что:
- Собственник продаваемой трети должен прислать официальные предложения о покупке своей доли другим сособственникам. Продажа возможна только при урегулировании этого вопроса.
- Отказы получены, потенциальный заемщик идет в банк, чтобы оформить ипотеку на долю.
- Банк видит, что объектом ипотеки будет только треть квартиры, остальные ⅔ принадлежат другим людям. Банк не сможет принять в залог целый объект, поэтому откажет в сделке.
Надеяться на одобрение сделки не приходится вообще. В чистом виде оформить ипотеку на долю просто не возможно, ни один российский банк не примет в залог только часть квартиры.
Дело в том, что при просрочке нужно будет реализовывать объект. А долю продать сложно, тем более что ее цена всегда невелика. Плюс придется решать вопросы с другими сособственниками. Банкам эта возня не нужна, поэтому они просто отказывают в заключении договора.
Делаем выводы
Купить долю в квартире в ипотеку без проблем можно только в одном случае — если это последняя доля, после которой заемщик станет полноправным собственником объекта. Этот объект и будет оформлен как залог.
Если же доля не последняя, стандартная ипотека окажется недоступной. Актуальными будут только два варианта: оформление для покупки кредита наличными или оформление ипотеки с залогом другого объекта собственности.